Calculadora de hipoteca
Introduce el importe, el plazo y el tipo de interés para ver tu cuota mensual, el total de intereses que pagarás y el cuadro de amortización año a año. También puedes simular una amortización anticipada y ver cuánto ahorras.
Tabla de amortización año a año
Fíjate en la columna de intereses: al principio se lleva la mayor parte de la cuota y solo al final del préstamo empiezas a amortizar capital de verdad. Por eso las amortizaciones anticipadas son mucho más rentables en los primeros años.
| Año | Cuota media | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|
Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
Los bancos españoles usan el sistema de amortización francés: la cuota es la misma todos los meses, pero su composición cambia. La fórmula es:
Cuota = P · i / (1 − (1 + i)−n)
Donde P es el capital prestado, i el tipo de interés mensual (el TIN anual dividido entre 12) y n el número total de mensualidades.
Cada mes, el banco calcula primero los intereses del periodo aplicando el tipo mensual al capital que aún debes. Lo que sobra de la cuota va a reducir ese capital. Como el capital pendiente baja poco a poco, los intereses del mes siguiente son ligeramente menores y la parte de amortización, ligeramente mayor. Ese es todo el mecanismo.
La consecuencia práctica es la que muestra la tabla de arriba: en una hipoteca a 25 años, durante los primeros ocho o nueve años más de la mitad de cada cuota se va en intereses. Si vendes la casa en el año cinco, habrás pagado bastante menos capital del que intuitivamente esperarías.
El plazo es la decisión que más dinero mueve
Alargar el plazo baja la cuota, y por eso es la palanca que primero ofrece el banco cuando la operación no encaja. Pero el coste es considerable. Sobre un préstamo de 180.000 € al 3,10 %:
| Plazo | Cuota mensual | Intereses totales | Sobrecoste |
|---|---|---|---|
| 20 años | 1.007 € | 61.800 € | — |
| 25 años | 863 € | 78.900 € | +17.100 € |
| 30 años | 769 € | 96.700 € | +35.000 € |
| 35 años | 703 € | 115.200 € | +53.400 € |
Pasar de 25 a 35 años reduce la cuota en 160 € al mes, pero añade más de 36.000 € de intereses. Puedes reproducir estas cifras en la calculadora cambiando solo el campo de plazo.
La regla del 30-35 %
Las entidades no suelen conceder financiación si la suma de todas tus cuotas mensuales de deuda supera el 35 % de tus ingresos netos. Es un límite prudencial que también te conviene respetar por tu cuenta: por encima de ese umbral, cualquier imprevisto —una subida del euríbor, una reducción de jornada, una avería seria— se convierte en un problema de tesorería.
Fija, variable o mixta
Tipo fijo. La cuota no cambia en toda la vida del préstamo. Pagas una prima por esa certeza: el tipo de salida suele ser más alto que el variable en el momento de la firma. Es la opción sensata si tu presupuesto tiene poco margen o si te quita el sueño la idea de que suba la cuota.
Tipo variable. Se referencia al euríbor más un diferencial fijo (por ejemplo, euríbor + 0,75 %). La revisión suele ser anual o semestral. Si el euríbor sube dos puntos, tu cuota sube con él. Históricamente el euríbor ha oscilado entre valores negativos y por encima del 5 %, así que el rango de escenarios posibles es amplio.
Tipo mixto. Un tramo inicial a tipo fijo —normalmente entre 3 y 15 años— y el resto a variable. Cubre el periodo en que el capital pendiente es más alto, que es cuando una subida de tipos duele más.
Un ejercicio útil antes de decidirte por una variable: calcula aquí la cuota con el tipo actual y después vuelve a calcularla sumando dos o tres puntos al TIN. Si la cifra resultante te resulta asumible, el riesgo está bajo control. Si no, el tipo fijo compra tranquilidad a un precio razonable.
Gastos que no aparecen en la cuota
Tras la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario, el reparto de gastos está regulado y la mayoría corresponden al banco. Aun así, la compra exige liquidez propia:
- Entrada: normalmente el 20 % del precio, porque los bancos financian hasta el 80 % del menor valor entre tasación y compraventa.
- Impuesto de transmisiones (ITP) en vivienda de segunda mano: entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma. En obra nueva, IVA del 10 % más AJD.
- Tasación: la paga el comprador, y ronda los 300-600 €.
- Notaría, registro y gestoría de la compraventa: a cargo del comprador. Los de la escritura del préstamo, a cargo del banco.
- Seguro de daños: obligatorio por ley. El de vida y los productos vinculados (nómina, tarjetas, alarma) no lo son, aunque bonifiquen el tipo. Pide siempre la oferta sin bonificaciones para poder comparar.
La suma habitual es de un 10 % a un 12 % del precio en gastos, además de la entrada. Sobre una vivienda de 225.000 €, eso significa tener disponibles unos 67.000 € antes de firmar.
Amortizar anticipadamente: cuota o plazo
Cuando adelantas capital, puedes pedir al banco que reduzca la cuota mensual o que acorte el plazo. Reducir plazo ahorra bastante más, porque elimina de golpe los meses finales completos con sus intereses. Reducir cuota alivia el presupuesto mensual pero mantiene el préstamo vivo el mismo tiempo.
Prueba las dos opciones en el selector de la calculadora con la misma aportación anual: la diferencia en la casilla de intereses totales suele sorprender.
Sobre las comisiones: en préstamos a tipo variable firmados bajo la Ley 5/2019, la compensación por amortización anticipada está limitada al 0,25 % durante los tres primeros años (o 0,15 % durante los cinco primeros, según lo pactado), y nunca puede superar la pérdida financiera del banco. En los de tipo fijo los topes son del 2 % los diez primeros años y del 1,5 % después. Comprueba tu escritura antes de hacer números.
Preguntas frecuentes
¿La cuota que da esta calculadora es la que me cobrará el banco?
Será muy parecida, con diferencias de céntimos por el método de redondeo y por el cómputo exacto de días de cada periodo. Lo que esta herramienta no incluye son los seguros vinculados ni las comisiones, que sí forman parte de la TAE. Para la cifra oficial, la referencia es la FEIN que el banco debe entregarte al menos diez días antes de la firma.
¿Qué es mejor, una hipoteca a 20 o a 30 años?
A 20 años pagas mucho menos en intereses; a 30 tienes más holgura mensual. Una estrategia intermedia razonable es firmar a un plazo largo, que da margen frente a imprevistos, y amortizar anticipadamente reduciendo plazo cuando puedas. Consigues el ahorro de la hipoteca corta conservando la flexibilidad de la larga.
¿Puedo cambiar de banco si encuentro mejores condiciones?
Sí, mediante subrogación de acreedor. También puedes negociar una novación con tu entidad actual, que suele ser más rápida y barata. Antes de mover nada, calcula aquí el ahorro real: si la diferencia de tipo es de una o dos décimas y quedan pocos años, los gastos de la operación pueden comérselo entero.
Aviso: esta calculadora es una herramienta informativa. No es asesoramiento financiero ni una oferta de préstamo. Los resultados son estimaciones y no vinculan a ninguna entidad. Consulta siempre la FEIN y, si lo necesitas, a un asesor independiente.