Amortizar hipoteca: ¿reducir cuota o reducir plazo?
Cuando adelantas dinero de tu hipoteca, el banco te deja elegir entre pagar menos cada mes o terminar antes. Parecen dos formas de lo mismo, pero en una hipoteca corriente la diferencia entre ambas son 9.725 €. Aquí está la cuenta completa, hecha con la misma calculadora que puedes usar tú.
El caso que vamos a usar
Una hipoteca de 200.000 € a 25 años con un TIN del 3 %. Es un préstamo de sistema francés, el habitual en España: cuota constante, en la que al principio casi todo son intereses y solo al final amortizas capital de verdad.
Sin tocar nada, esa hipoteca sale así:
| Cuota mensual | 948,42 € |
| Intereses totales | 84.527 € |
| Duración | 25 años |
Ahora supongamos que consigues apartar 3.000 € al año para adelantar. Son 250 € al mes, una cifra alcanzable para mucha gente con una paga extra o un pequeño ahorro mensual.
Las dos opciones, una al lado de la otra
| Qué reduces | Intereses totales | Duración | Ahorro |
|---|---|---|---|
| Nada (referencia) | 84.527 € | 25 años | — |
| Plazo | 60.134 € | 18,2 años | 24.393 € |
| Cuota | 69.859 € | 24 años | 14.668 € |
Reducir plazo ahorra 9.725 € más que reducir cuota, con exactamente el mismo dinero adelantado. Y además te quita casi siete años de hipoteca de encima.
Por qué gana reducir plazo
La razón es sencilla cuando se ve: los intereses se calculan cada mes sobre el capital que todavía debes. No sobre lo que pediste al principio, sino sobre lo que queda vivo.
Cuando reduces plazo, mantienes la cuota de 948,42 € intacta. Como parte del capital ya ha desaparecido, esa misma cuota amortiza más deuda cada mes. El préstamo se acelera solo, y cada mes que te ahorras al final es un mes que no pagas intereses.
Cuando reduces cuota, ocurre lo contrario. Sigues pagando 25 años, pero cada vez menos: en este ejemplo la cuota acaba cayendo hasta 161,74 €. Ganas holgura en el presupuesto mensual, pero el préstamo sigue vivo casi el mismo tiempo, y todo ese tiempo genera intereses.
Dicho en una frase: reducir plazo ataca el tiempo, que es lo que fabrica los intereses. Reducir cuota ataca el síntoma.
Entonces, ¿reducir cuota nunca interesa?
Sí interesa, pero por motivos que no son el ahorro total. Hay tres situaciones claras:
- Tu presupuesto mensual está apretado. Bajar la cuota de 948 € a 700 € puede ser la diferencia entre llegar a fin de mes o no. Que sea peor en la cuenta global no lo convierte en mala decisión: la liquidez tiene valor.
- Tus ingresos son irregulares. Autónomos y trabajadores por temporadas suelen preferir una obligación mensual baja y adelantar cuando viene bien, en lugar de comprometerse a una cuota alta.
- Prevés una bajada de ingresos. Una excedencia, una reducción de jornada o la jubilación cercana justifican priorizar la cuota.
La regla práctica: si puedes permitirte la cuota actual sin agobios, reduce plazo. Si no, reduce cuota y no te sientas mal por ello.
Cuándo amortizar rinde más
El momento importa tanto como la modalidad. En el sistema francés, los primeros años de una hipoteca son los que concentran casi todos los intereses: en el ejemplo anterior, el primer año pagas 5.925 € de intereses y solo 5.456 € de capital. Más de la mitad de cada cuota se evapora.
Eso significa que 1.000 € adelantados en el año 3 valen mucho más que 1.000 € adelantados en el año 20. Al final del préstamo casi toda la cuota ya es capital, así que adelantar apenas cambia nada.
Si vas a amortizar, hazlo pronto. Y si dudas entre amortizar ahora poco o dentro de unos años más, casi siempre gana amortizar ahora.
Antes de decidir, comprueba tres cosas
- Si tu hipoteca tiene comisión por amortización anticipada. La Ley 5/2019 limita mucho estas comisiones en los préstamos posteriores a junio de 2019, pero las hipotecas antiguas pueden tener cláusulas peores. Está en tu escritura.
- Si te compensa frente a otras deudas. Si tienes un préstamo al consumo al 8 % y una hipoteca al 3 %, amortizar la hipoteca es matemáticamente peor: cada euro rinde más cancelando la deuda cara.
- Si te quedas sin colchón. Vaciar el ahorro para amortizar y luego tener que pedir un préstamo al consumo por una avería es dar un paso adelante y dos atrás.
Hazlo con tus propias cifras
Los números de este artículo son de un caso concreto. Los tuyos serán distintos, y la diferencia entre las dos opciones depende mucho del tipo de interés y de los años que te queden.
En la calculadora de hipoteca puedes meter tu importe, tu plazo y tu tipo, indicar cuánto piensas adelantar cada año y cambiar entre «reducir plazo» y «reducir cuota» para ver las dos cifras al momento. También verás la tabla año a año, que es donde mejor se aprecia lo desequilibrados que están los primeros ejercicios.
Este artículo es divulgativo y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones concretas de tu préstamo están en tu escritura, y para decisiones de este importe conviene contrastarlas con tu entidad.