Cuánta hipoteca me puedo permitir con mi sueldo
Antes de mirar pisos conviene saber el techo. Los bancos aplican una regla bastante uniforme, y traducirla a euros lleva dos minutos. Con 30.000 € brutos el techo ronda los 155.981 €, y hay una segunda cifra que casi nadie calcula y que suele ser el verdadero freno.
La regla que aplican los bancos
La convención del sector es que la cuota no supere el 35 % de tus ingresos netos mensuales. No es una ley, es criterio de riesgo, y algunas entidades bajan al 30 % o suben al 40 % según tu perfil.
Importante: es el 35 % de todas tus deudas, no solo de la hipoteca. Si pagas 200 € de un préstamo del coche, esos 200 € salen de tu margen.
Traducido a euros
Con contrato indefinido, sin hijos, hipoteca a 30 años al 3,20 %:
| Bruto anual | Neto mensual | Cuota máxima | Hipoteca máxima | En pareja |
|---|---|---|---|---|
| 24.000 € | 1.600,08 € | 560,03 € | 129.496 € | 258.993 € |
| 30.000 € | 1.927,33 € | 674,57 € | 155.981 € | 311.962 € |
| 40.000 € | 2.471,67 € | 865,08 € | 200.035 € | 400.069 € |
| 50.000 € | 2.962,67 € | 1.036,93 € | 239.772 € | 479.543 € |
La columna «en pareja» supone dos sueldos iguales. Es la razón por la que comprar solo y comprar en pareja son mercados distintos: no cambia el margen, cambia la escala.
La cifra que frena de verdad: el ahorro previo
Poder pagar la cuota no es suficiente. Los bancos financian como norma el 80 % del valor de tasación, así que el 20 % restante y todos los gastos salen de tu bolsillo antes de firmar.
Sigamos con el caso de los 30.000 € brutos y su hipoteca máxima de 155.981 €:
| Hipoteca máxima (80 %) | 155.981 € |
| Precio de vivienda alcanzable | 194.976 € |
| Entrada (20 %) | 38.995 € |
| Gastos e impuestos (≈10 %) | 19.498 € |
| Ahorro necesario antes de firmar | ≈ 58.500 € |
Casi sesenta mil euros ahorrados para una vivienda de menos de doscientos mil. Ese, y no la cuota, suele ser el obstáculo real para comprar la primera vivienda.
Los gastos varían mucho por comunidad autónoma —el impuesto de transmisiones va del 4 % al 10 % según dónde y según si eres joven— así que ese 10 % es una referencia gruesa, no una cifra exacta.
Alargar el plazo: lo que ganas y lo que pagas
El truco evidente para llegar a más es pedir a más años. Funciona, pero conviene ver el precio. Con la misma cuota máxima de 674,57 €:
| Plazo | Hipoteca máxima | Intereses totales |
|---|---|---|
| 20 años | 119.464 € | 42.432 € |
| 25 años | 139.178 € | 63.192 € |
| 30 años | 155.981 € | 86.863 € |
| 35 años | 170.303 € | 113.015 € |
Pasar de 20 a 35 años te deja pedir 50.839 € más. Y te cuesta 70.583 € más en intereses.
Es decir: por cada euro extra de casa, pagas 1,39 € extra de intereses. Alargar el plazo no es gratis, es comprar capacidad a un precio bastante malo.
Lo que el banco mira además del sueldo
- Estabilidad, no solo cuantía. Un indefinido con dos años de antigüedad puntúa mejor que un temporal con el mismo sueldo.
- Tus otras deudas. Aparecen todas en la CIRBE del Banco de España. Cancelar un préstamo pequeño antes de solicitar puede subir tu techo más de lo que parece.
- La edad. Muchas entidades exigen que la hipoteca termine antes de los 70-75 años, lo que recorta el plazo máximo si empiezas tarde.
- La tasación, no el precio. Si la casa se vende por 200.000 € pero tasa en 185.000 €, el 80 % se calcula sobre 185.000 € y la diferencia la pones tú.
El techo del banco no es tu presupuesto
Que te concedan 155.981 € no significa que debas pedir 155.981 €. Ese 35 % es el límite en el que el banco considera aceptable su riesgo de impago, no el punto en el que tú vives cómodo.
Al presupuesto real hay que sumarle lo que la cuota no incluye: comunidad, IBI, seguros, derramas y mantenimiento. Y conviene reservar margen para una subida de tipos si vas a variable —lo tienes calculado en la guía de fija o variable—.
Calcula tu techo
Empieza por la calculadora de salario neto para saber tu neto mensual real. Multiplícalo por 0,35 y lleva esa cuota a la calculadora de hipoteca, probando importes hasta que la cuota cuadre.
Este artículo es divulgativo y no constituye asesoramiento financiero. Cada entidad aplica sus propios criterios de riesgo y los gastos de compraventa varían mucho según la comunidad autónoma. Pide siempre la información normalizada antes de comprometerte.