Hipoteca fija o variable: dónde está el punto de equilibrio
La discusión suele quedarse en opiniones. Tiene respuesta numérica: existe un valor del euríbor en el que las dos opciones cuestan exactamente lo mismo. Por debajo gana la variable; por encima, la fija. Vamos a calcularlo.
El caso
Hipoteca de 200.000 € a 25 años, y dos ofertas sobre la mesa:
- Fija al 3,20 % durante toda la vida del préstamo.
- Variable: euríbor + 0,80 puntos, revisable cada año.
La fija sale así, y no cambia nunca:
| Cuota mensual | 969,36 € |
| Intereses totales | 90.807 € |
La variable, según dónde se quede el euríbor
| Euríbor | Tipo aplicado | Cuota | Intereses totales |
|---|---|---|---|
| 1,00 % | 1,80 % | 828,37 € | 48.511 € |
| 1,50 % | 2,30 % | 877,22 € | 63.167 € |
| 2,00 % | 2,80 % | 927,75 € | 78.325 € |
| 2,40 % | 3,20 % | 969,36 € | 90.807 € ← empate |
| 2,50 % | 3,30 % | 979,92 € | 93.977 € |
| 3,00 % | 3,80 % | 1.033,71 € | 110.114 € |
| 3,50 % | 4,30 % | 1.089,08 € | 126.725 € |
El punto de equilibrio es evidente en cuanto se ve: un euríbor del 2,40 %. Y tiene una explicación trivial: 2,40 + 0,80 = 3,20, exactamente el tipo de la fija.
La regla, entonces, es simple: resta el diferencial al tipo fijo que te ofrecen. Con una fija al 3,20 % y un diferencial de 0,80, tu frontera es el 2,40 %. Si crees que el euríbor se quedará de media por debajo, la variable sale mejor; si crees que estará por encima, la fija.
Lo que esta tabla no puede decirte
Aquí toca ser honesto con las limitaciones del cálculo, porque son grandes:
El euríbor no se queda quieto. La tabla supone que se estabiliza en un valor y ahí permanece 25 años, cosa que no ha pasado nunca. En la práctica tu hipoteca variable pasaría por años buenos y años malos, y lo que importa es la media a lo largo de todo el plazo. Nadie sabe cuál será esa media, y quien diga que sí lo sabe, no lo sabe.
Los primeros años pesan mucho más. Como los intereses se calculan sobre el capital pendiente, un euríbor alto en los primeros cinco años hace mucho más daño que el mismo euríbor en los últimos cinco. Dos escenarios con idéntica media pueden costar cifras distintas según el orden.
El diferencial no es lo único que cambia. Las variables suelen exigir más vinculación —nómina, seguros, tarjetas— y esos productos tienen su coste. Compara siempre por TAE, no por diferencial.
La pregunta que de verdad decide
Puesto que nadie puede predecir el euríbor a 25 años, la decisión no debería basarse en adivinar. Debería basarse en esto: ¿aguantarías la cuota si el euríbor se pusiera en el 4 %?
Con el ejemplo, eso serían 1.089,08 € al mes frente a los 969,36 € de la fija. Unos 120 € más. Si esa diferencia te rompe el presupuesto, la respuesta ya no es financiera sino de riesgo: la fija te compra tranquilidad, y esa tranquilidad tiene un precio que puede merecer la pena aunque estadísticamente salga algo peor.
Y al revés: si tienes margen de sobra y un plazo corto, la variable históricamente ha salido más barata más veces de las que no.
Tres cosas prácticas
- Existe la mixta. Tipo fijo los primeros años y variable después. Reduce el riesgo del arranque, que es el tramo que más pesa.
- Cambiar de una a otra es posible. Mediante novación con tu banco o subrogación a otro. Tiene coste, pero la Ley 5/2019 lo limitó bastante.
- El plazo importa tanto como el tipo. A menos años, menos expuesto estás a que el euríbor suba, porque hay menos tiempo para que suba.
Calcula tu frontera
En la calculadora de hipoteca puedes meter tu importe y tu plazo, y probar distintos tipos para ver cuota e intereses totales de cada escenario. Resta el diferencial que te ofrecen al tipo fijo y tendrás tu punto de equilibrio en un minuto.
Este artículo es divulgativo y no constituye asesoramiento financiero. Las proyecciones sobre tipos de interés futuros son incertidumbre pura, no predicción. Contrasta las condiciones concretas con la información normalizada que la entidad está obligada a entregarte.